TAŞINMAZLARA BİR DEFAYA MAHSUS YENİDEN DEĞERLEME İMKANI GETİRİLDİ:

Sadece taşınmazlar için olmak üzere geçmişte (2004 yılına kadar) uygulanmış olan yeniden değerleme müessesesine, bu defa 7144 No’lu Kanunla bir defaya mahsus olmak üzere tekrar uygulanma imkanı tanınmıştır.

25 Mayıs 2018 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan 7144 sayılı Kanunun 5. Maddesiyle Vergi Usul Kanununa (VUK) eklenen Geçici 31. Madde buna ilişkin düzenlemeyi içermektedir. Sözkonusu Madde sirkülerimizin son bölümündedir.

Eskiden uygulanmış yeniden değerleme maddesiyle yeni hükümler arasında bazı farklılıklar da bulunmaktadır.

Yeni hükümlerin özelliklerini aşağıdaki şekilde sıralayabiliriz:

Tam mükellef olup bilanço esasına göre defter tutan gelir ve kurumlar vergisi mükelleflerinin 25 Mayıs 2018 tarihi itibariyle aktifine kayıtlı taşınmazları kapsama girmektedir. (Sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmazlar hariç)

Finans ve bankacılık sektöründe faaliyet gösterenler, sigorta ve reasürans şirketleri, emeklilik şirketleri ve emeklilik yatırım fonları, münhasıran sürekli olarak işlenmiş altın, gümüş alım-satımı ve imali ile iştigal eden mükellefler ile VUK uyarınca kendilerine kayıtlarını döviz cinsinden tutmalarına izin verilen mükellefler yeniden değerleme yapamayacaktır.

Yeniden değerleme bir defaya mahsus olarak 30 Eylül 2018 tarihine kadar yapılabilecektir. Zorunlu değil isteğe bağlı olduğu anlaşılmaktadır.

Eski hükümlerden farklı olarak yeniden değerleme sonucu oluşan değer artış fonu (net değer artışı) üzerinden % 5 oranıyla vergi hesaplanacak ve yeniden değerleme işleminin yapıldığı tarihi lzleyen ayın 25 i akşamına kadar beyan edilerek ödenecektir. (Zamanında beyan edilmez ve ödenmezse yeniden değerleme hakkı kaybolmaktadır) Sözkonusu vergi gelir ve kurumlar vergisinden mahsup edilemeyeceği gibi gider olarak da kabul edilmemektedir.

Yeniden değerlemenin mükelleflere sağlayabilecekleri avantajları ise şu şekilde sıralayabiliriz:

Taşınmazın değerleme sonrası maliyeti satış karının hesabında dikkate alınacağından, satış karı daha düşük çıkacak bu da ödenecek kurumlar vergisini azaltacaktır. Bilindiği üzere Kurumlar Vergisi Kanununun 5/1-e Maddesine göre istisna şartları mevcutsa taşınmazların satış karının % 50 si kurumlar vergisinden istisnadır. Kalan % 50 üzerinden % 22 kurumlar vergisi ödeneceği dikkate alınırsa, sonuçta 100 TL lık bir satış karı üzerinden 11 TL vergi ödenmektedir. Yeniden değerlemenin maliyeti % 5 olduğuna göre, maliyet artışına isabet eden tutar üzerinden (satış halinde) (%11- % 5 =) % 6 vergi avantajı sağlanmış olmaktadır.

Taşınmazın yeniden değerleme sonrası değeri üzerinden amortisman ayrılacağından, gider yazılacak amortisman tutarı da artacaktır.

İşletme bilançosunda yer alan taşınmazların değerinin enflasyon artışına göre düzeltilmesi, şirket bilançosuna olumlu etki yapacaktır. Örtülü sermaye riski olanlarda, ösermaye artışı örtülü sermaye sınırını yukarıya çekecektir. (İlişkili kişi ve kurumlara olan toplam borcun dönem başı özsermayesinin 3 katını aşan kısmı örtülü sermaye sayılmaktadır)

Örnek: mükellef aktife kayıtlı arsasını Temmuz (2018) ayında yukarıdaki hükümlere göre yeniden değerlemeye tabi tutmuştur. Değerleme öncesi tutarı 1.000.000 TL, değerleme sonrası tutarı 2.400.000 TL olmuştur. Aradaki 1.400.000 TL üzerinden % 5 oranıyla 70.000 TL vergi hesaplanarak 25 Ağustosa kadar beyan edilerek ödenecektir.

Bu taşınmazın, 2019 yılında 3.000.000 TL bedelle satılması halinde, satış karı 3.000.000 TL – 2.400.000 TL= 600.000 TL olarak hesaplanacaktır. Yeniden değerleme yapılmamış olsa idi, satış karı 3.000.000 TL - 1.000.000 TL = 2.000.000 TL olacaktı.

Uygulama Şekli:

Taşınmazların 25 Mayıs 2018 tarih itibariyle aktife kayıtlı değerleri ve birikmiş amortismanları; Nisan 2018 ayına ait Yİ-ÜFE endeks tutarının bu kıymetlerin edinildikleri tarihten bir sonraki aya ait Yİ-ÜFE endeks tutarına bölünmesi suretiyle bulunan oranla çarpılmak suretiyle değerleme tabi tutulacaktır. ( Ayrılmamış veya eksik ayrılmış amortismanlar tam ayrılmış gibi hesaplama yapılacaktır)

2005 ten önce edinilmiş olan taşınmazlar Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca 2004 sonu itibariyle enflasyon düzeltmesine tabi tutulmuştur. Bu kapsamda olan taşınmazlarda hesaplama şekli yukarıda belirtilen farklıdır Bu taşınmazların halen kayıtlı değerleri ve birikmiş amortismanları; Nisan 2018 ayına ait Yİ-ÜFE endeks tutarının Ocak 2005 ayına ait Yİ-ÜFE endeks tutarına bölünmesi suretiyle bulunan oranla çarpılmak suretiyle değerleme tabi tutulacaktır.

Taşınmazın aktif değeri ve birikmiş amortismanının yeniden değerlemeye tabi tutulması sonucu oluşan değer artış fonu ( değerleme sonrası net aktif değerle değerleme öncesi net aktif değer arasındaki fark) bilanço pasifinde özel bir fon hesabına alınacaktır.

Değer artış fonu, vergilenmeksizin sermayeye eklenebilir. Ancak, bunun dışında başka bir hesaba alınır yada işletmeden çekilirse vergiye tabi tutulacaktır.

Taşınmazın satışı halinde, değer artış fonu satış kazancına dahil edilmeyecektir.

Öte yandan, ileride enflasyon düzeltmesi şartları oluşursa, değer artış fonu özsermayeden düşülmek suretiyle enflasyon düzeltmesi yapılacaktır.


Örnek: Eylül 2011 de 1.000.000 TL bedelle satın alınmış taşınmazın 20 Mayıs 2018 tarihi itibariyle aktifteki değeri 1.000.000 TL, birikmiş amortismanı 290.000 TL dır.

Ekim 2011 ÜFE değeri 199,03, Nisan 2018 ÜFE değeri ise 341,88 dir.

Buna göre yeniden değerleme oranı ( 341,88/ 199,03 =) 1,717731 olmaktadır.

     


  Değerleme Öncesi  Değerleme Oranı Değerleme Sonrası
Aktif Değer   1.000.000,00 1,717731 1.717.731,00 
Birikmiş Amortisman 290.000,00  1,717731 498.141,99
 Net Değer 710.000,00   1.219.589,01


 Net değer artışı diğer bir ifadeyle değer artış fonu ( 1.219.589,01 – 710.000 =) 509.509,81 TL dır. (Üzerinden % 5 oranıyla 25.476 TL vergi beyan edilerek ödenecektir)

Yeniden değerleme sonrasında bu kıymetin yeni değeri üzerinden amortisman ayrılacaktır.

Satış halinde de, yeni değerler maliyet olarak kabul edilecektir.

SAYGILARIMIZLA.